관리비에 대한 질문과 답변 주요 내용 일반관리비, 잡수입, 장기수선 충당금 등

관리비에 대한 질문과 답변 중 일반관리비, 잡수입, 장기수선 충당금 등의 질문에 대한 주요 답변 내용을 살펴보도록 하겠습니다. 관리비에 대하여 자주 하는 질문의 답변 내용을 알아 봄으로서 관리업무에 많은 도움이 될 수 있을 것 같습니다.

 

 

 

관리비에 관한 질문 및 주요 답변

공동주택 관리에 관하여 질문하는 사항 중 일반관리비, 잡수입, 장기수선 충당금에 대한 주요 질문과 답변을 살펴보도록 하겠습니다.

 

일반관리비 항목을 잡수입으로 사용할 수 있는 지 여부 

인건비에 포함되는 관리사무소 직원에 대한 복리후생비를 잡수입에서 지출할 수 있도록 공동주택관리법 제18조 제2항에 따른 관리규약에서 규정할 수 있는지?

 

 

 

답변 내용 <법제처 법령해석 - 2019.09.06>

공동주택관리법제23조에서는 입주자 등의 관리비 납부의무와 관리비에 포함될 내용 등을 규정하고 있을 뿐, 같은 법 시행령 제23조 제1항 각 호 및 별표 2에서 규정하고 있는 관리비의 세부항목을 반드시 입주자 등이 납부한 관리비로만 지출해 야 한다는 별도의 의무 규정을 두고 있지 않습니다.

 

그리고 공동주택관리법 제18조에서는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도 지사는 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리 규약의 준칙을 정하고(제1항), 입주자 등은 이를 참조하여 해당 공동주택의 관리규약을 정하도록 규정하고 있는 바(제2항), 

 

같은 법 시행령 제19조 제1항에서는 “관리 등으로 인하여 발생한 수입의 용도 및 사용절차(제18호)” 등을 관리규약의 준칙에 포함되어야 하는 사항으로 규정하고 있는데, 

 

“관리 등으로 인하여 발생한 수입”에 잡수입이 포함되며, 달리 공동주택관리법령상 잡수입의 용도를 제한하고 있는 규정이 없다는 점을 고려하면 입주자 등은 관리규약의 준칙을 참조하여 잡수입의 “용도”를 자율적으로 관리규약에서 규정할 수 있다고 보아야 합니다.(각주: 법제처 2011. 10. 27. 회신 11-0289 해석례 참조)

 

한 편 관리사무소 직원에 대한 복리후생비를 관리비로 부과하여 지출하지 않고 잡수 입에서 지출하면 부정하거나 하자 있는 집행이 될 우려가 있다는 의견이 있으나, 잡수입을 사용하기 위해서는 다음 회계연도에 관한 관리비등의 사업계획 및 예산안을 수립하여 입주자 대표회의에 제출하여 승인을 받아야 하고(「공동주택관리법 시행령」 제26조 제1항),

 

잡수입의 사용 명세는 「공동주택관리법 시행령」 제23조 제8항 후단에 따라 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지와 같은 법 제88조 제1항에 따른 공 동주택 관리 정보시스템에 공개하도록 되어 있어 공동주택의 입주자 등이 잡수입의 회계 내역을 직접 확인하여 공동주택을 투명하고 안전하며 효율적으로 관리할 수 있다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.

 

 

 

잡수입 사용에 관한 규정에 관한 질문

의무관리대상 공동주택의 관리규약에서 잡수입의 사용에 관한 사항을 규정하지 않은 경우, 「공동주택관리법 시행령」 제26조 제1항에 따라 해당 공동주택의 관리주체는 입주자 대표회의의 승인을 받아 잡수입의 사용에 관한 사항을 관리비등의 사업계 획 및 예산안에 포함시킬 수 있는지?

 

답변 내용 <법제처 법령해석 - 2019.05.14>

공동주택관리법 제18조 제1항에서는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도 지사가 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하도록 하고 있고,

 

그 위임에 따른 「공동주택관리법 시행령」 제19조 제1항 제18호에서는 관리규약의 준칙에 “관리 등으로 인하여 발생한 수입의 용도 및 사용절차” 등이 포함되도록 규정하고 있는바,

 

잡수입은 공동주택을 관리하면서 부수적으로 발생하는 수입이므로 잡수입의 용도 등에 관한 내용은 관리규약의 준칙에 포함될 내용에 해당합니다.

 

그런데 관리규약은 사적 자치에 근거한 사인간의 규약으로서의 성격(헌법재판소 2011. 4. 12. 선고 2011 헌마 170 결정례 참조)을 갖고 있고, 공동주택관리법 제18조 제2항에서는 입주자 등이 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정하도록 규정하고

 

그리고 「공동주택관리법 시행령」 제26조제1항에서는 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 매년 “관리비등”의 사업계획 및 예산안을 입주자대표회의에 제출하여 승 인을 받도록 하고 있고,

 

“관리비등”이란 해당 공동주택단지에서 발생하는 모든 수 있는바, 관리규약의 준칙은 공동주택의 입주자등이 자체적인 관리규약을 정할 때 참조해야 하는 기준에 불과할 뿐 강행규정은 아니므로(서울 중앙 지방법원 2017. 2. 16. 선 고 2016 가합 6816 판결례 참조)

 

관리규약의 준칙과 달리 개별 관리규약에서 잡수입의 용도 및 사용절차에 관하여 직접 규정하지 않는 경우라고 하여 잡수입을 사용할 수 없다고 보기는 어렵습니다.(법제처 2017. 7. 5. 회신 17-0322 해석례 참조)

 

그리고 「공동주택관리법 시행령」 제26조제1항에서는 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 매년 “관리비등”의 사업계획 및 예산안을 입주자대표회의에 제출하여 승인을 받도록 하고 있고,

 

“관리비등”이란 해당 공동주택단지에서 발생하는 모든 수입에 따른 금전을 말하는 것으로서 잡수입은 이에 포함되므로 공동주택 관리규약에 서 잡수입의 사용에 관한 사항을 규정하지 않은 경우에는 해당 사항을 사업계획 및 예산안에 포함시켜 입주자 대표회의의 승인을 받아 잡수입을 사용할 수 있다고 보는 것이 타당합니다.

 

아울러 공동주택의 각 세대별로 부과되는 관리비, 장기수선충당금, 사용료 등과 달 리 잡수입은 재활용품의 매각, 복리시설의 이용료 등 공동주택을 관리하면서 부수 적으로 발생하는 수입으로서 입주자 등에게 금전적 부담을 발생시키지 않을 뿐만 아니라

 

잡수입의 사용명세를 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지와 공동주택관리 정보시스템에 공개하도록 되어 있어(공동주택관리법 제23조 제4항 및 같은 법 시행령 제23조 제8항 후단 참조) 입주자 등의 사후 관리가 가능하다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

 

장기수선충당금에 관한 질문

장기수선충당금을 공동주택의 소유자로부터 징수하여 적립하도록 한 「공동주택관리 법」 제30조 제1항에도 불구하고 공동주택의 소유자와 사용자가 함께 적립에 기여한 잡수입의 일부를 장기수선충당금으로 적립하도록 공동주택 관리규약에 규정할 수 있는지?

 

답변 내용 <법제처 법령해석 - 2018.08.07>

공동주택관리법 제30조 제1항에 따르면 장기수선충당금은 공동주택의 소유자로부터 징수하여 적립되고, 같은 법 시행령 제31조 제7항에 따르면 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우 공동주택의 소유자는 그 금액을 사용자에게 반환해야 하므로 장기수선충당금의 부담주체는 공동주택의 소유자로 한정되는 것이 명백합니다.

 

그리고 장기수선충당금은 주택의 수명 단축으로 인한 주거기능의 상실과 주택 소유자의 손실을 방지하고 입주자의 주거안정을 도모하기 위해 장래에 공동주택의 수선공사에 사용될 금액이라는 점에서 결국은 “장기수선충당금 적립 주체인 건물 소유주 자신의 이익으로 귀결되는” 강제적 금전납부의무(헌법재판소 2008. 9. 25. 선고 2005 헌 바 81 결정례 참조)입니다.

 

그러므로 관리규약은 소유자 및 사용자의 의사를 반영하여 정하는 것으로 그 규정 내용은 사적 자치의 범위에 속한다는 점을 고려하여 공동주택 소유자가 적립에 기여 한 잡수입에 대해 장기수선충당금으로 적립할 수 있는지는 별론으로 하고,

 

공동주택의 소유자와 사용자가 함께 적립에 기여한 잡수입을 장기수선충당금으로 적립하 도록 하는 것은 금전납부의무의 강제 대상이 아닌 사용자에게 이를 강요하는 결과를 초래하여 부당합니다. 

 

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관리비에 대한 질문과 답변 중 일반관리비, 잡수입, 장기수선 충당금 등의 질문에 대한 주요 답변 내용을 살보았습니다. 관리비에 대하여 자주 하는 질문의 답변 내용을 알아 봄으로서 관리업무에 많은 도움이 될 수 있을 것 같습니다. 감사합니다.