집합건물이란? 집합건물의 관리의 당사자와 의결방법

집합건물이란? 집합건물의 관리의 당사자와 의결방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 주변의 흔히 있는 상가, 오피스텔, 주상복합, 아파트 등 다양한 건물이 있습니다. 이 건물들을 집합건물이라고 하는데 아파트와는 구분되어 다른 법률의 적용을 받고 있습니다.

 

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집합건물이란?

상가, 오피스텔, 주상복합, 아파트 등 구분소유권이 존재하는 건물을 집합건물이라고 합니다. 집합건물은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 적용을 받기 때문에 공동주택관리법상의 아파트와는 다른 법률을 적용받습니다.

 

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집합건물 관리의 당사자

집한건물은 여러 사람이 함께 이용하고 거주하기 때문에 공동으로 관리가 필요한 부분이 있습니다. 따라서 입주민을 대표하는 관리인을 투표 등으로 선임을 하여야 합니다.

 

 

 

1. 집합건물 관리인의 선임과 해임 방법

구분소유자가 10인 이상일 경우 관리단을 대표로 하는 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 합니다. 관리인은 구분소유자일 필요는 없습니다. 또한 임기는 아파트와 같이 2년 범위에서 관리규약으로 정하고 있습니다. (집한건물법 제24조)

 

관리인은 관리단 집회의 결의로 통해 선임되거나 해임 됩니다. 다만, 규약에 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따르며 관리인의 부정이나 직무 수행이 부적절한 경우에 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있습니다.

• 관리단 집회
  분 소유자의 과반수 및 의결권의 과반수 의결
• 관리위원회
  관리규약으로 정한 경우 관리위원들의 과반수 의결

 

2. 관리인이 하는 일

집합건물 소유 및 관리에에 관한 법률 제25조에 따라 집합건물의 관리에 대한 책임을 가지고 다음의 사항을 집행합니다.

• 공용 부분의 관리 및 변경
• 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용 등을 구분소유자에 청구 및 징수
• 관리단의 사업 시행과 관련한 관리단 대표
• 그밖에 관리규약으로 정한 사항

 

3. 관리인의 보고 사항

집합건물 소유 및 관리에 관한 법률 제26조와 동법 시행령 제6조에 따른 관리인이 구분소유자에게 매년 1회 이상 사무보고를 해야 합니다.

• 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법
  월 1회 서면으로 보고
• 징수, 지출, 적립내역에 관한 사항
• 관리단이 얻은 수입 및 사용 내역에 관한 사항
• 관리 위탁 계약 등 관리단이 체결하는 계약의 당사자 선전과정 및 계약조건에 관한 사항
• 규약 및 규약에 기초하여 만든 규정의 설정, 변경, 폐지에 관한 사항
• 관리단 임직원의 변동에 관한 사항, 거물의 대지, 공용 부분 및 부속 시설의 보존, 관리, 변경에 관한 사항
• 관리단을 대표한 재판상 행위에 관한 상황
• 그밖에 규약 및 규약에 기초하여 만든 규정이나 관리단 집회의 결의에서 정한 사항

 

집합건물관리 관리단의 의사결정

집합건물에는 다양한 구분소유자와 점유자가 존재합니다. 이들의 의사를 교환하고 결정을 내리는 의결기구가 필요하기 때문에 관리단을 두어 담당합니다.

 

 

 

1. 관리단

관리단이란 건물에 대하여 구분 소유 과계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업을 시행할 목적으로 당연히 설립되는 단체를 말합니다.

 

2. 관리단의 역할

관리단은 관리단 집회의 의결을 통해 집합건물의 관리와 관련된 사항을 결정하여야 합니다. 구분소유자 10인 이상일 경우에 사무를 집행 할 수 있는 관리인을 선임합니다.

 

구분소유자는 전유 부분의 면적 비율에 따라 관리단의 채무를 변제할 책임을 가집니다. 그 부담비율은 관리규약으로 달리 정할 수 있습니다.

 

3. 관리단 집회

매년 회계연도 종료 후 3개월 이내 정기 관리단 집회를 소집해야 합니다.(법 제32조) 또한 구분소유자의 5분의1 이상이 회의의 목적 사항을 구체적으로 밝히고 관리단 집회 소집을 청구하면 관리인은 임시 관리단집회를 소집해야 합니다.

 

청구 1주일 내 관리인이 청구일로부터 2주일 이내 관리단 소집절차를 이행해야 합니다. 미 이행시 구분소유자는 법원의 허가를 받아 임시 관리단 집회를 소집할 수 있습니다.

 

관리인이 없는 경우 구분소유자의 5분의 1 이상은 관리단 집회를 소집할 수 있습니다.(법 제33조) 또한 구분소유자 전원의 동의가 있을 때에는 소집절차를 생략하고 관리단 집회를 소집할 수 있습니다.

 

4. 관리단 의결방법

구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로 의결합니다. 의장은 관리인 또는 집회를 소집한 구분소유자 중 연장자가 됩니다.

 

의사록을 작성해야 합니다. 의사의 경과와 그 결과를 기입하고 의장과 구분소유자 2인 이상이 서명 날인해야 합니다.(법 제39조)

 

5. 대리인 지정

구분소유자는 1인을 대리인으로 정하여 관리단에 신고한 경우 그 대리인은 집회 참석과 서면 또는 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있습니다. 대리인은 의결권 행사 전 의장에게 대리권을 증명하는 서면을 제출해야 합니다.(시행령 제15조)

 

6. 의결에 대한 불복

집회의 소집 절차나 결의 방법이 법령 또는 규약에 위반되거나 현저하게 불공정한 경우에는 그 사실을 안 날부터 6개월 이내 또는 결의한 날부터 1년 이내 결의 취소의 소를 법원에 제기할 수 있습니다.(법 제42조의 2)

 

집합건물관리 관리위원회의 의사결정

관리단 이외에 관리위원회를 두어 의사결정을 할 수 있습니다.

 

1. 관리위원회

일정 수의 구분소유자들을 위원으로 선출하여 집합건물의 관리에 관한 의사결정을 내리는 기구입니다. 규모가 큰 경우 관리인의 권한 남용과 절차의 사간과 비용을 줄이기 위해 적정 수의 위원을 두어 의사결정을 합니다.

 

2. 관리위원회의 설치 및 기능

관리규약으로 2년 이내의 범위의 임기를 정하여 관리위원회를 둘 수 있습니다. 위원은 구분소유자 중에서 관리단 집회의 결의에 의해 선출(법 제26조의 3) 하여 관리인의 사무 집행을 감독합니다.

 

관리인은 관리위원회의 결의를 거처 관리행위를 할 수 있습니다. 다만, 관리규약으로 달리 정할 수 있습니다.

 

3. 관리위원회 소집

관리위원회 위원장은 다음과 같이 청구가 있거나 필요하다고 인정될 때 관리위원회를 소집할 수 있습니다. 소집 청구가 있은 후 위원장이 2주일 이내에 회의일을 정하고 소집통지 절차를 1주일 이내 소집해야 하며 청구하지 않으면 소집 청구자가 관리 위원회를 소집할 수 있습니다.

• 관리위원회 5분의 1 이상 청구
• 관리인이 청구
• 그밖에 관리규약에서 정한 경우

 

4. 관리위원회 의결방법

규약에 정한 바가 없으면 위원의 과반수의 찬성으로 의결합니다. 위원의 질병, 해외 체류 등 부득이한 사유가 있는 경우 서면이나 대리인을 통해 의결권을 행사할 수 있습니다.(시행령 제10조)

 

5. 관리위원의 결격사유

위원은 집합건물 법 시행령에 의거 다음과 같은 경우에는 위원이 될 수 없습니다.(시행령 제8조)

• 미성년자 및 피성년후견인인
• 파산선고를 받은 자로서 복권되지 아니한 사람
• 금고 이상의 형을 선고받고 그 집행이 끝나거나 그 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 5년이 지나지 아니한 사람(과실 법 제외)
• 집합건물의 관리와 관련하여 벌금 100만 원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니한 사람
• 관리위탁계약 등 관리단의 사무와 관련하여 관리단과 계약을 체결한 자 또는 그 임직원
• 관리단에 매달 납부하여야 할 분담금을 3개월 연속하여 체납한 사람

 

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이상으로 집합건물과 집합건물의 관리의 당사자와 의결방법을 마치도록 하겠습니다. 집합건물은 관리단과 관리위원회의를 두어 의사결정을 할 수 있습니다. 감사합니다.

 

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집합건물 의사결정 방법